Kira sözleşmelerinde taraflar, kira bedelini sözleşme içerisinde serbest bir şekilde belirleyebilirler. Kira bedelinin belirlenmesi, kira sözleşmesinin yapılması sırasında belirlenmektedir. Kiraya veren ile kiracı arasındaki kira bedelleri konusundaki anlaşmazlıklar sonucu kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin belirlenmesine, zayıf tarafı korunmak amaçlı kısıtlamalar getirilmiştir. Eğer taraflar aralarında anlaşma yapmamışsa, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesi şartı ile, hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Kira bedeli
- Genel olarak
MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
- Belirlenmesi
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
- Dava açma süresi ve kararın etkisi
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Davayı Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını, taşınmazı kiralayan, kiracı ya da eğer bunlar ölmüş ise yasal mirasçılar açabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili olan mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.
Dava açma Süresi
Kira tespit davası kira ilişkisi boyunca her zaman açılabilmektedir. Davanın açıldığı süreye bağlı olarak bedelin etkileneceği zaman aralığı da değişir. Kira tespit davası yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmış ise, kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Dava Şartları
Taraflar arasında imzalanan bir kira sözleşmesi olması gerekmektedir. Sözleşmenin yazılı olma şartı yoktur. Tarafların aralarındaki anlaşmalarına göre sözleşmenin sözlü olması da mümkündür. Davayı açmış olan kişinin dava açmada hukuki bir yararının bulunması gerekmektedir.
Dava ne kadar sürer?
Dava süreleri mahkemelerin iş yoğunluğuna göre değişkenli göstermektedir. Delillerin toplanması ve mahkeme süreci ortalama 1 – 1,5 yıl arasında sürmektedir.